来自 农业 2019-11-05 02:10 的文章
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乡村振兴:【网上真人赌钱游戏平台】乡村旅游

  休闲农业发展到今天,融资渠道正变得越来越重要,一个项目创意再好,没有合适的融资渠道也是空谈。而不同规模的休闲农业项目,适合选择的融资渠道也不一样,盲目融资不仅可能效率低下,背后的风险也会激增。因此,在选择融资渠道之前,大家有必要对各种渠道的特点做一番细致的了解。

休闲农业项目的规划建设关键在于找准定位,将主题做精、做深、做透、做出特色,并在此基础上再考虑多元经营与综合创收。

现在中国旅游融资的大环境机遇与挑战并存。中国的旅游业近几年保持了较好的增长率,已经成为国民经济新的经济增长点,旅游带动了相关产业和社会经济的全面发展,已经成为我国经济发展的的支柱性产业之一。随着中国旅游产品供给不足向旅游产品供给过剩转变,旅游市场从卖方市场转向买方市场,旅游投资风险加大,旅游投资失败案例增多,资金供给者由旅游投资的盲目冲动向旅游投资的理性转变。

  王淑兰 古美仪

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  据媒体报道,兴业银行、交通银行等股份制银行暂停地产夹层融资和供应链金融业务等相关业务。多位机构人士对大智慧通讯社表示,银行暂停地产夹层融资影响有限。

  第1类融资渠道 争取获得政策扶持

一、休闲农业项目的融资

融资渠道一:政府资金

  银行暂停地产夹层融资,传递着银行对房地产融资越来越谨慎的信号,银行业房地产融资渠道不断收紧,是控制房地产授信风险敞口表现。而普通房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等未包含在内,但是严控总量,确保总量不增加,这也属于正常的资产配置结构调整,这对国内优质的房地产央企的影响不是很大,控制房地产授信风险敞口是正常行为,除此之外,这也与监管层摸底清查有关,银行纷纷收缩非标资产,市场对该消息负面情绪过多。

  休闲农业在未来多年都是国家重点支持的创业方向,在不同地区、不同层级,扶持方案,资助方式都会有一些差异,有的是直接资金扶持,也有贴息贷款等方式。

一、密切关注国家地方的相关扶持政策自2006年开始,国家的中央一号文件对休闲农业表现出高度重视与关注,国家到地方,多个部门都从不同方面对休闲农业的发展提出了扶持与鼓励政策,包括贴息贷款、扶持资金等。休闲农业项目的经营者,可通过政府、专业咨询机构、相关网站媒体等信息渠道,密切关注政策变化,并根据政策要求,准备申报材料,尽量争取政府资金支持,解决部分项目开发资金问题。

政府资金融资偿还期限长,甚至不用偿还,是最为有利的融资渠道。主要包括五大类型:旅游国债、旅游发展基金、旅游发展专项资金、国家扶贫资金、国际扶贫资金、国际金融组织和外国政府贷款。

  招商证券[微博]邹添杰对大智慧通讯社表示,此次银行暂停房地产夹层融资和供应链金融业务。而普通房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等未包含在内,但是严控总量,确保总量不增加,这也属于正常的资产配置结构调整,这对国内优质的房地产央企的影响不是很大。除此之外,兴业银行等股份制银行暂停地产夹层融资和供应链金融业务,这也是监管部门摸底清查有关,各个商业银行纷纷收缩非标资产,对于其他地产融资还没有收紧,尤其是四大行以及其他股份制银行均未暂停相关地产融资,但早就对地产项目融资采用严格的名单管理限制。

  可以随时关注政府官方网站,官方微博、公众号等平台发出的信息,多通过新闻媒体或相关专业咨询机构等信息渠道及时掌握政策动向,并积极准备申报材料,在项目运营前期,如果能获得政策扶持资金,未来的发展也会相对平稳很多。

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  北京某基金子公司项目人士对大智慧通讯社表示,目前,房地产夹层融资在房地产行业总的融资规模里占比不是很大,可能在20%以下。不过这是传递了银行对房地产融资越来越谨慎的信号。

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二、积极了解银行“农、旅”信贷优惠政策银行信贷依旧是休闲农业项目开发商的主要融资渠道,而不少银行金融机构也针对休闲农业项目制定了相关的信贷优惠政策,开发商应与这些银行金融机构积极沟通协商,寻找担保机构,提升信用等级,增大信贷额。

融资渠道二:借贷融资

  据央行[微博]数据,2013年末房地产开发类贷款占全行业贷款比重约为6.4%,但如果加上信托、资管计划等表外授信规模则预计占比超10%,银行根据政策指引和自身经营判断从而提前压缩房地产相关贷款风险敞口在于防范未然,并不意味着风险已暴露或无法控制。预计2014年银行将严格控制表外对地产的授信,但不会停止对优质地产商等正常的开发商贷款。

  第2类融资渠道 股份制融资

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借贷利息率相对稳定,渠道通畅成熟,债权清晰,仅涉及金钱借贷交易,法律制度相对健全,融资过程稳定性高。乡村旅游借贷融资主要方式及融资措施主要通过农村资金互助社、小额贷款等方式。

  民生加银基金子公司人士也称,银行暂停夹层融资和供应链金融业务对房地产融资影响有限,因为占比不多。

  1互助联保式小额股份融资

三、转让部分商业项目,招商融资比较适用于较大型的休闲农业项目,在开发中,设立若干个项目,并制作单个项目的商业计划书,按照投资界规范的要求、准备招商材料,依据招商材料向境内外的社会资金进行招商,转让项目开发经营权,获得资金用于基础性项目设施与其他项目建设。

融资渠道三:招商引资

  夹层融资,主要是指介于银行信贷间接融资和资本市场股权直接融资之间的一种融资模式。其常见的操作程序是,有融资需求的企业向银行提出融资需求,银行动用资金购买该公司一定数额的股权,同时在协议中明确规定企业回购的条件。房地产夹层融资是借助于信托方式,满足开发商在项目可售前对资金的迫切要求。融资核心是补充项目公司自有资本金到四证齐全,对外为股权投资,对内为债权融资,介于股权和债权之间,在中国《公司法》无"优先股"规定的现实情况下,通过结构型信托安排达到"优先股"概念,优化房地产项目公司资本结构,"利率"虽高但额度小,项目公司还可以国有土地使用权作为抵押申请商业银行低成本房地产开发贷款,对于整个项目总体而言"利率"是低的。

  该方式是指农户以劳动力、技术、资金,或是土地使用权等生产要素对休闲农业项目进行投资,适合于小型的休闲农业项目。

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特点:一般由政府组织推动,以丰富的旅游资源、优惠的投资政策、笃定的盈利前景吸引企业投资,

  夹层贷款的目标企业多是在未来2-3年由可能上市的准上市公司,而其美化财报的作用完全可以通过发行永续债或资管业务实现,同时其缺乏较为充分的实物担保,银行授信审批额度不高,贷款用途在签订贷款协议时又有着明确而严格的限制(一般只能用做流动资金),因而近年来该业务并未在实际信贷工作中被经常使用。目前房地产企业的融资方式首选仍然是银行的开发贷,其他渠道的房企融资业务都已经做得非常规划透明。

  2员工持股融资

四、分项目进行网络众筹融资过2014年中国众筹元年的探索发展,众筹开始进入全民化阶段,旅游众筹也进入大众视野。休闲农业开发商可利用网络众筹平台分项目进行在线的资金筹集,众筹使游客变成了投资人,他们既是项目推动者,也是参与者。

融资灵活性大,融资范围及融资幅度可无限拓展。

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  适用于员工稳定,或是熟人、本地人居多的休闲农业企业,经过协商一致后,按照制定好的政策和规章,通过员工持股,不仅解决了融资难题,对于调动员工积极性也有极大的促进作用。

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乡村旅游招商引资主要方式及融资措施主要内容:针对具体项目而进行的引资行为,继而达到实现商业价值的目的,本质就是为乡村旅游项目引进资金,招揽商户。

  3优先股策略

五、其他一般融资方式大型的休闲农业企业可采取股份制改革独立融资、上市融资的方式,较小型的休闲农业企业可采取互助联保式小额股份融资、员工持股等方式。 互助联保式小额股份制融资是指农户以土地使用权、固定资产、资金、技术、劳动力等多种生产要素投资休闲农业项目,以互助联保方式实现小额融资。

主要类型:

  适用于规模较大的休闲农业项目,优先股有财务风险小、机动灵活等优势,对于资金需求量特别大的项目来说,优先股策略风险较小,回报较高。但优先股的灵动性相对较低,升值空间比一般股票也相对小一些。

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整体项目招商:项目整体打包招商

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二、休闲农业项目的轻资产运营

合作项目招商:两家以上企业合资入股

  4上市融资

1、充分利用自然资源与农业资源减少“硬件”投资

基础设施建设项目招商:政府在一定限期后收回,包括BOT、BT、TOT等方式。

  达到一定规模,已具备上市条件的休闲农业企业,可以考虑上市融资的方式。上市融资的优点在于筹资额度大,并且具有永久性,几乎没有还本的压力。通过上市,还有助于提升企业管理水平,规范制度,提升知名度等。当然,上市融资也有风险性,首先上市过程花费巨大,其次上市后监管成本增加,此外还要承担股价波动的风险。

休闲农业项目的开发重视“生产、生态、生活、生命的体验”四者的结合,在规划设计中应尽可能利用原有地形地貌,选择性保留原有动植物资源,大量使用运用乡土材料、乡土植物和农作物,以生态工法进行景观营造与基础设施建设。

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  5股份制改革独立融资

1)尽量保留原有水系,采用生态驳岸设计,投放种植本土动植物营造生态平衡,使景观更具生态美感;

融资渠道四:旅游产业金融市场融资

  对于大型休闲农业企业来说,融资难往往因为规模太大导致效率降低。这时可以对项目进行内部拆分,然后分别独立进行融资,既发挥总体的资本优势,又能降低大规模融资造成的压力。

2)以农业景观代替城市园林绿化景观,通过保留大片的稻田、花田、茶园、竹林等廉价农业景观资源,搭配乡花乡树,可形成层次丰富的立体田园景观,降低景观成本;

特点:融资期限长,流动性和变现性相对较弱,风险大但融资规模大。

  6混合融资模式

3)以生态材料代替水泥钢板,如以砾石路代替水泥路,以生态温室、生态木屋、竹屋棚架、帐篷、集装箱等搭建度假休闲设施,降低设施投入成本,也能给游客带来别样的体验。

融资中介:各金融机构,如证券公司等。

  对于规模适中的休闲农业项目来说,如果既不适合大规模项目的融资方式,小规模融资又不足以支撑项目运营,就可以考虑混合式融资。比如将互助联保式小额融资与独立融资结合起来,根据自己的实际情况进行变通。

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主要类型:

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2、借助外部专业平台资源,减少运营风险

股票市场融资:普通股、优先股等

  第3类融资渠道 银行信贷

休闲农业项目的运营发展涉及到多个专业化行业,包括生产服务行业、物流服务行业、专业景区日常管理服务行业、农业品牌策划服务商等,休闲农业运营商可与相关成熟运营企业合资成立公司进行整体项目运作。

债券市场融资:一般债券、高利风险债券

  对企业资产进行合理评估后,根据新《物权法》中规定的原则,可以进行银行抵押贷款。在这个过程中休闲农业企业应与银行多沟通协调,并积极提升信用等级,有意识地寻求担保机构的支持,为银行信贷创造更多便利。

搭建平台公司按照不同业务线分别与不同专业化公司进行合作,从而弥补发展前期实战经验不足、运营团队中存在的短板。

基金市场融资:产业投资基金等

  第4类融资渠道 BOT融资

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融资渠道五:旅游产业资产重组融资

  BOT即“Build-Operate-Transfer”,意思是“建设-经营-转让”,休闲农业项目可以运用该模式,将一部分园区或者某些项目交给合作伙伴投资建设,合作期限内收益归对方,合作期满后再按事先的各种约定进行清算。

3、专注模式创新、业务整合

特点:充分挖掘自身资产价值,盘活现有资产,获得旅游发展所需资金。

  总之,这些融资渠道都有各自的优势和弊端,没有那种融资方式十全十美,休闲农业项目运营者最好对自身项目合理评估之后,再选择相应的策略。

模式创新、业务整合、产品研发、品牌塑造、专项市场营销应是休闲农业项目轻资产运营的核心,企业能通过输出创新管理模式、创新技术、品牌等获取额外利润。

主要内容:融资方以部分或全部资产所有权入股, 从而获得乡村旅游发展所需资金,此笔资金无须还本付息,而是双方或几方共同分享乡村旅游的赢利与增长。

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产品研发——以本地化思维和跨界思维,开发实体产品(农副产品、纪念品等)和服务产品(餐饮、住宿、教育、游乐等)。4

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三、休闲农业项目的商业盈利要点分析

盈利是休闲农业项目的主要目的,但由于现代休闲农业项目投资主体多样,项目形态各异,规模大小不一,发展也各有侧重点,盈利模式和盈利能力也就不尽相同。休闲农业项目的规划建设关键在于找准定位,将主题做精、做深、做透、做出特色,并在此基础上再考虑多元经营与综合创收。

表3 不同类型休闲农业项目的主要商业盈利侧重点分析

休闲农业项目类型

赢利模式

主要赢利点分析

主题农庄

自营

主题是农庄的核心卖点,其主要赢利点均围绕其主题设计,除门票收入外,还包括手工体验、运动休闲、康体养生、主题度假、购物餐饮类产品等;其农业产业收入比重相对较低。

休闲农牧场

自营

除基于农业观光与农业生产体验的门票收入外,其他旅游收入以生态餐饮、农产品购物、工具设施租赁为主;农业产业收入比重较大。

现代农业园

自营

除基于农业观光与科普教育的门票收入外,其他旅游收入以生态餐饮、特色农产品购物为主;农业产业收入比重占绝大部分。

农业公园

自营

以特色交通工具租赁、休闲运动设备租赁、土地出租、休闲餐饮、农产品购物、馆园门票收入为主;农业产业收入比重占绝大部分。

休闲农业地产

自营+商业出租+地产销售

以地产收入为主,包括乡村别墅、商业街区、艺术家工作室、度假庄园、田园社区等,附带休闲体验、运动娱乐、康体养生类产品收入;农业产业收入比重较低。

休闲农业综合体

自营+商业出租+地产销售

旅游收入主要来源于以农业全产业链建设为基础发展出的各项旅游项目收入,包括馆园观光门票收入、特色购物、节事活动、休闲体验,以及度假地产收入;农业产业收入比重较大,商业地产与住宅地产也是其主要赢利点之一。

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