来自 农业 2019-09-26 01:20 的文章
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郑州楼市举国关注 土地供应同比增加1.3倍

  如今的中国房企已经到了无所不用其极的地步。“1元房价”、“2元利润”,遥遥望去真是香甜可口,引人垂涎,但无非是开发商为了争抢土地的把戏。

六、郑九条

房价疯涨,让郑州楼市举国关注。据装修网了解到,9月20日晚间,郑州市再放“大招”,市国土资源局宣布,将在郑州市主城区集中供应6000亩土地,2016年全年土地供应量将达去年的2.3倍。这是郑州在公布“房九条”之后,采取的第一个具体举措。

总价16.54亿元,每亩地价1708.68万元

  风风火火的中国房地产,开发商为分食撕咬,消费者为购房崩溃,虽说还未发展到尽头,但一个业内频频违背规律的行业,又究竟能支撑多久呢?于此同时,沉睡在农村土地里的金矿,会成为下一个潘多拉盒子吗?

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尽管郑州市政府的调控意图明显,却仍未能止住土地拍卖市场的火爆。9月21日,郑州经开区一商业用地作为“调控后首单”开拍,最终的成交价格,溢价率高达220%。

创出“双料地王”

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14日深夜,郑州市政府网站挂出《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》,共包含9条内容,被市民传称为“郑九条”,其中最主要的措施就是限制土地价格的飙高。

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郑东新区龙湖,专为“地王”而生的!昨日上午,因为网络系统故障中止网上挂牌的郑东新区龙湖住宅地块96.8亩继续竞价,最终以16.54亿元成交,每亩地价1708.68万元,创出龙湖地区商住房挂牌总价和每亩地价“双料地王”。郑州晚报记者 胡审兵

  “1元房价”始末:从不正当竞争到当局喊停

为保持我市房地产市场持续平稳健康发展,根据国家“分类调控、因城施策”的总要求,结合我市房地产市场的新形势、新特点,经市政府研究,现就有关事宜通知如下:

土地供应同比增加1.3倍

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  “地王”频出,高烧不退,是去年以来河南郑州楼市与土地市场的写照。

一、扩大居住用地供应规模,调整优化布局,加快供应节奏,年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场。

“供不应求造成价格上涨,这一定律在土地市场同样适用。只有政府加大了土地供应,才能有效抑制开发商为抢夺资源猛抬价,减少地王产生。”河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社对郑州楼市的看法,与相关政府部门的政策措施相一致。

激烈竞拍中出现“乌龙”

  为了给“两市”降温,去年9月,郑州市连下9道“诏书”,其中之一就是“限地价,竞房价”,具体规则为:

二、依据土地评估价、基准地价及市场指导价合理确定居住用地及兼容居住用地的其他用地挂牌起始价。郑东新区、郑州经济开发区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价,依据挂牌须知等相关规定,确定竞得人。

9月20日晚间,郑州市国土资源局对外宣布,今年年底前,将在郑州市主城区集中供应约6000亩商品住宅用地。据了解,2015年郑州市主城区全年供应商品住宅用地仅4911亩。而今年前8月,郑州市已供应土地5300亩,加上年底前约6000亩的供应计划,今年郑州市主城区商品住宅用地供应量将达去年全年的2.3倍。

6月3日10时起,位于郑东新区龙湖区域朝阳路北、九如路东的64531.47平方米城镇住宅地块,通过郑州市国土资源局网络交易系统挂牌出让。根据规划,该地块容积率大于1小于1.7,建筑高度小于24米,建筑密度小于28%,绿地率大于35%。依据有关政策、结合市场需求,优化供应结构,宜优先规划设计中低价位、中小套型普通商品住房。同时,该地块需要缴纳公租房移建款55159445.87元。该地块挂牌起始价为119400万元,增加幅度为500万元。

  郑东新区、郑州经济开发区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率,网挂报价中止,此即土地价格“熔断”,之后参与网挂的竞买人现场竞综合房价,价低者得。

三、除大棚户区改造用地外,居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%,溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

这也是9月14日连夜公布“房九条”之后,郑州市调控楼市的具体举措。“房九条”中明确,郑州市将扩大居住用地供应规模,调整优化布局,加快供应节奏,年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场。

从成交记录来看,第一轮到第9轮,每次加价均为500万元。到了第10轮,编号为“26941713”的竞买人一次加价2000万元,报价增至125400万元;到了第12轮,竞买人“26941713”再次一次性加价2500万元,报价增至128400万元;到了第21轮,该竞买人再次一次性加价5000万元,报价增至136900万元;进入第23轮,该竞买人再次一次性加价5000万元,报价增至142400万元;到了第27轮,该竞买人大手笔一次性加价3000万元,价格增至146900万元。

  10月,郑州市又发文做了补充规定:出让郑东新区、郑州经济开发区范围内的住宅用地使用权时,竞买人先竞地价,地价如达到熔断(熔断价为起始价的150%),再竞房价,即竞买人承诺销售房价不得高于规定的所处区域的综合房价,且其所报的综合房价最低者为土地竞得人。并且,土地竞得人不得高于竞得房价进行销售。

四、公积金个人住房贷款单笔最高金额同时按三个条件核定,一是贷款金额不超过相应最高贷款限额,二是严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款,三是月还款额度不超过家庭收入的60%。购买首套自住住房的,单笔最高贷款额度以一、三2个条件核定。

据郑州市住房保障和房地产管理局数据,今年1到8月,郑州新建商品住宅销售均价每平方米增长了1411元。二手房方面,8月的成交均价为9233元/平方米,比1月份上涨了将近10%。

就在激战正酣之际,至当日10时51分56秒,成交系统出现了“乌龙”,竞得人为“济南地产”。随后11时27分,市国土资源局官方网站发出通知,因网络系统故障,该地块挂牌出让暂时中止,改日再拍。

  也就是说,按照该政策的设计,为了不让地价被炒高,房企要想击败其他竞争者拿到地,就不得不压缩自己的利润空间,在竞拍时把价格往低了报。但拿到地建好房子之后,售价不得高于竞价,这就防止了恶意报价,毕竟没人建房子最后不是为了赚钱的。

五、加强对房地产开发企业购地资金来源的审查。加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度。对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核。严肃查处各类违法违规行为。

有业内人士分析,郑州此前地价占房屋售价的比例一直保持在20%至30%,但随着近期地价飙涨,这一数据已经达到四成以上。通过限地王实现限房价,是郑州房地产调控的整体思路。

6月4日,市国土资源局官方网站再次挂出通知,该地块将于6月9日10时起继续限价出让。

  但万没有想到的是,还真有人不按套路出牌。

六、严格新建商品住房项目销售价格管理。开发企业应根据项目品质、区位等条件合理定价,在预售方案中据实申报。住房保障部门建立网签价格均价公布制度,企业申报价格明显高于网签均价的项目,应向价格管理部门备案。

“房九条”后首拍仍火爆

当日,根据业内人士的猜测,包括建业、正弘、永威、康桥等都参与了该地块的竞拍。

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七、新建商品住房项目必须取得《商品房预售许可证》后方可对外销售,并在10日内一次性公开全部房源,明码标价、公开对外销售,不得以各种借口分批、分次销售,不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。对于违反规定的企业,将依法从重处罚,并记入企业信用档案。

9月18日正式施行“房九条”之后,9月21日郑州土地市场迎来第一宗土地竞拍。

续拍再战半小时,“多卖”1.85亿元

  今年1月22日,郑州市郑东新区出让7宗住宅地块,共计37.4万平方米,按“限地价,竞房价”实行。让人哭笑不得的是,其中一幅地块竟拍出仅1元/平方米的价格,这意味着按照现行规定,该地块上的房屋未来进入市场后的售价也不能高于1元/平方米。“1元房价”由此炸开了锅。

八、房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务,不得散布虚假信息哄抬房价、诱骗消费者交易。对存在违法违规行为的中介机构,依法从重处罚,并记入企业信用档案。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构,工商行政主管部门要依法将其清出市场。

位于经开区的一块54.6亩商务金融用地,起价3.1亿元,最终由北京同道圣合投资有限公司以9.92亿元竞得,折合楼面价6055.40元/平方米,溢价率达220%。

昨日10时,该地块继续上一次中止时的报价146900万元接着竞价。不过,昨日的竞拍过程中,没有出现竞买人“26941713”活跃的踪影,变成了“20572052”和“24896470”的“二人转”,直到上午10时30分59秒,竞买人“20572052”报出165400万元后再无竞争,最终以该价格成交。从昨日的成交结果来看,该地块续拍时“多卖”了1.85亿元。

  业内人士普遍认为,这家房企之所以敢报价1元,一方面是“赌”现行政策未来还可能有变,说不定项目入市时这道“紧箍咒”就没了呢?另一方面,就算政策不变,“1元房价”仍然有很大的操作空间,比如可以先转手给内部员工,然后内部员工再进行二手房销售;或是采取买车位送房子的形式,但车位标价百万……当然,如果真这么做,都是涉嫌违规。

九、各相关部门要加大信息公开力度,加强宣传,引导居民理性消费,对编造虚假信息、造谣滋事者,要依法追究责任。

一位地产业内人士称,本次土地竞拍过程依然激烈。在第18轮,竞买人大手笔加价1.02亿元,价格瞬间拉至4.44亿元。第96轮后,竞价频率甚至达到一分钟6、7次,让人眼花缭乱。

据介绍,该地块竞得人为正弘置业有限公司。每亩地价折合1708.68万元,楼面地价折合每平方米15077元。该地块同时刷新了郑东新区龙湖区域商住房用地挂牌出让总价和每亩地价“双料地王”。业内人士分析,该地块房价成本每平方米预计在3万元左右。

  “1元房价”严重违背市场规律,有关部门自然坐不住了。2月7日,郑州市政府出台《关于进一步做好国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买工作的通知》,规定按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人,土地竞买人报价低于房屋成本指导价视为无效报价。

本通知适用范围为市内五区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区。郑州航空港经济综合实验区、各县(市)及上街区可根据本辖区实际,采取措施,确保房地产市场持续平稳健康发展。

“房九条”针对地王频出现象,专门出台了“熔断”机制,郑东新区、郑州经济开发区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,采取“限地价、竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。然而,此次竞拍过程为何没有“熔断”?

根据出让合同,该地块开工时间为2016年6月17日前;竣工时间为2018年6月17日前,投资总额要求不低于136922.87万元。

  城市里土地价格战怪招频出,农村土地却被遗忘了?

本通知自2016年9月18日起执行。

上述业内人士表示,新政仅对居住用地及兼容居住用地的其他用地做出规定,而本次竞拍是商务金融用地,所以不受新政限制。不过该人士表示,此前经开区纯商业用地一直冷门,加之又在“郑九条”刚出台之际,本轮拍出220%的溢价率,还是令人吃惊。

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  “1元房价”事件有些奇葩,却着实是地产开发商为了争夺城市土地,激烈程度达到白热化的侧影。但长期以来,中国农村土地市场就显得寂寥多了。

七、双限

“要知道,9月14日经开区刚由阳光城旗下福建宏辉房地产开发有限公司拍出的商业住宅综合用地新地王,溢价率也只达到了292%。”上述人士称。

盘点郑东龙湖区域曾经的“地王”

  《城市数据团》最近做了一份数据调研,显示中国大城市的抽血能力还在持续加强,“更多地方的人们愿意跋涉更远的距离,承担更高的成本,以逃离他们的家乡。”

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自从郑州轨道交通公司拿下郑东新区龙湖区域第一块住宅用地以来,该区域每次商住房用地出让几乎都是曾经的“地王”。

  农地不值钱,这是很多人看待这个市场的第一反应。这里面既有国家政策的原因,也有中国农业在生产力方面的实情。不过,面对沉睡多年的农村土地,嗅到金矿的人其实也已不少。

房地产市场过热或者不景气,政府都会采取调控措施。对于郑州来说,2016年的调控可以说是史上最严。

其中,与本次“双料地王”一路之隔的建业海马九如府项目6月5日刚刚向媒体开放,该地块是2014年8月29日成交,面积合计95.606亩,被建业地产和海马投资集团以总价14.4亿元竞得,创下龙湖地区土地出让价格的新高。

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从“地九条”到“限购”、“限贷”,百般技艺没能为郑州楼市降下来火。

2014年8月20日,龙湖CBD朝阳路南、九如路西一块面积67.7亩的城镇住宅用地,以总价11.54亿元、每亩单价1704.12万元、楼面价每平方米17041元成交,被国企背景的河南豫农置业有限公司拍得。

  其实早在2008年的十七届三中全会,中央政府就已经为盘活农村土地市场做了初期准备,农村土地流转二级市场逐渐向社会企业开放。到了最近几年,“土地流转”几乎是每年“两会”和中央一号文件必提的重点。

郑州“双限”后第一个月,虽然供应面积和成交面积下跌幅度很大,但成交均价却依然呈上涨趋势,均价达12409元/㎡,环比涨6.11%;商业供应面积4.99万㎡,环比增长24.75%,成交均价为14679元/㎡,环比下跌0.09%;办公成交面积也呈上涨趋势,达5.86万㎡,涨20.54%,成交均价为10072元/㎡,环比涨6.84%。

2014年8月6日,龙湖CBD鑫胜路北、九如路西一块面积32.48亩的城镇住宅用地,以总价5.243亿元、每亩单价1614.22万元、楼面地价每平方米折合16143.47元,双双创出“地王”纪录,被国企背景的河南国投置业有限公司拍得。

  今年刚刚出台的中央一号文件,不仅鼓励通过经营权流转、股份合作、代耕代种、土地托管等方式,加快发展土地流转型、服务带动型等多种形式规模经营,还允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地,通过入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业,以及农村一二三产业融合的发展。

不过,双限也不是一点卵用没有。受到双限的影响,很多购房者进入到了观望阶段,在一定程度上也抑制了“恐慌性购房”的出现,也让广大刚需们买房子更难了呢!

2012年7月11日,郑东新区龙湖地区第一块商住房用地挂牌出让,面积56.51亩,最终以楼面地价每平方米8260元成交,创下郑州“地王”纪录,业内人士当时惊呼郑州土地拍卖进入龙湖时代,竞得人为郑州市轨道交通置业有限公司。

  如果说政策支持只是亮个绿灯,还无法说明市场潜力,更能说明农村土地市场潜力的,其实是我们每个农村人过年回家的切身体验,那就是大片土地被荒废闲置。事实上稍微有预见性的人都知道未来农业的发展趋势,那就是像发达国家一样,把天下的闲置土地都利用起来,少数人耕种大规模的土地,最终实现机械化甚至是智能化。

八、熔断

“再看地王见怪不怪”,房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君说, 这是郑东新区经营城市土地运营的必然结果,也是河南本土经营城市的经典案例。

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  因此,说农村土地流转是下一个风口,一点都不为过。几乎所有行业都在拥抱互联网,农村土地流转也不例外,甚至,也开始拥抱金融。土地经营权抵押贷款从去年开始就已经在全国不少地区试点,加之土地确权(土地经营权颁证)工作在近几年也会在全国各地陆续完成,农村土地市场的黄金时代理论上已经不远了。

为促进楼市健康发展,郑州调控又出招。10月31日,《郑州市国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》(以下简称《暂行办法》)正式实施。为何出台新招?预计效果将如何?记者进行了走访。

  不过,我们都不希望农村继城市之后,成为下一个土地价格战的疆场。很快将是中国社会变革前沿阵地的农村,也许未来将面临各种资本轰炸,但“1元农场”?还是不要了罢!

土地竞拍实施熔断机制

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《暂行办法》中明确规定,国有建设用地(住宅)使用权出让过程原则上分为两个环节进行。第一环节为使用郑州市国土资源局网上交易系统进行网上竞价,达到限价时转为第二环节;第二环节为现场一次竞价或网上一次竞价。第二环节中,郑东新区、郑州经开区管辖范围内采取竞综合房价方式确定土地竞得人;而金水区、管城回族区、二七区、中原区、惠济区、郑州高新区管辖范围内采取竞地价方式确定土地竞得人。

  2017中央一号文件重点支持创业项目汇总

《暂行办法》明确规定,任一竞买人在网拍系统中报(竞)价首次达到住宅用地出让起始价150%时,网拍系统报价中止。

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《暂行办法》还对“违约”制定了严厉的处罚措施,包括竞买保证金不予退还;由市国土资源局将其纳入黑名单,即日起不得参加郑州市市域内土地公开出让交易活动;地块另行组织出让的价格低于本次挂牌成交价的,由违约人支付差额赔偿金等。

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九、6000亩

  有机农业到底有没有市场?五大死法引人深思

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不久前,郑州市政府宣布将集中推出6000亩商品住宅用地,并公布详细地块清单。记者从市国土局获悉,6000亩住宅用地将于本月迎来密集挂牌期,并预计于12月上中旬迎来集中成交期。

记者在市国土资源局网站看到,限购新政后已放出3宗商用土地供应,11月21日这批土地将成为接受“熔断制”检验的首批土地。

一口气供应6000亩土地的举措,被坊间认为是加大土地供给、平抑房价上涨的一剂猛药。此次地价“熔断制”出台,是否能如中药的“药引子”,让政府调控威力彻底得到释放?

十、中心城市

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国务院正式批复《促进中部地区崛起“十三五”规划》(以下简称《规划》),明确提出支持郑州建设国家中心城市,武汉市也享受同等“待遇”。此外,《规划》还提出强化长沙、合肥、南昌、太原等省会城市地位,继续做大做强洛阳、宜昌、芜湖、赣州、岳阳等区域性中心城市。

除了支持建设国家中心城市,《规划》还出台多项利好政策支持郑州发展:加快建设济南经郑州至重庆、重庆经长沙至厦门、太原经郑州至合肥、西安经武汉至南昌等贯穿中部地区的高速铁路;加强郑州等省会机场建设,增强区域枢纽功能,新增一批支线机场,加快通用机场建设,拓展航空运输网络;支持郑州等建设全国性综合交通枢纽,加快地区性综合交通枢纽建设;支持建设郑州新机场至登封至洛阳、焦作经济源至洛阳、郑焦城际云台山支线。

此外,《规划》还提出积极完善郑州等互联网骨干直联点,加快建设郑州等跨境电子商务综合试验区;依托郑州等国际航空港,打通“一带一路”沿线主要城市空中通道,创新中欧班列集货运营模式;支持郑州航空港经济综合实验区打造多式联运国际物流中心和以航空经济为引领的现代产业基地;支持郑州建设智能终端产业基地;打造郑州等新能源汽车生产基地;重点建设郑州国际物流中心;推进郑州等国家电子商务示范城市建设,加快郑州国家知识产权服务业集聚区建设等。

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